Aj ostatní majú prehodnotiť svoje postoje ?

Už dlhšiu dobu sledujem viacero zaujímavých snažení starostu obce Chorvátsky Grob upriamiť pozornosť obyvateľov najmä časti Čierna Voda na to, že za zlú situáciu vo všetkom môžu developeri a ich neprimerané (nechcem použiť výraz amorálne) konanie s cieľom dosiahnuť čo najväčší zisk na úkor obyvateľov obce. Celá tá snaha starostu má smerovať k tomu, aby „developeri prehodnotili svoje postoje“ a zaplatili výstavbu všetkého, čo na Čiernej Vode jej obyvateľom po relatívne divokých minulých rokoch výstavby chýba.

Zároveň starosta obce konštatuje, že v zahraničí existuje legislatíva, ktorá umožňuje od developera získať „príspevok“ pre to mesto alebo pre tú obec, kde developer svoj develperský projekt realizuje, pretože jej územie, resp. prostredie pri dosahovaní svojho zisku zaťažuje. Na Slovensku je však podľa neho problém od developera čokoľvek pre obec požadovať a keď developer nechce, tak obec ho nemá ako donútiť. Celkom mi tieto vyjadrenia síce nekorešpondujú s vyjadreniami súčasného vedenia obce na konanie toho minulého vedenia, že malo od developerov získať peniaze, lebo ak to teda s developermi podľa súčasnému starostu nejde, tak potom neviem, ako to mal dokázať ten minulý starosta.

Nedá mi ale z určitých dosť vážnych dôvodov nezareagovať takou svojskou úvahou na tému tej snahy starostu obce. Aj keď som sa už veľakrát na viacerých fórach vyjadril, že nie som „developer v stavebníctve“, ale pôvodným zameraním skôr „developer v IT segmente“, ktorý sa snažil v minulosti niekomu pomôcť a pri riešení „dôsledkov“ tej svojej pomoci sa musel podnikateľsky „preorientovať“ a musel sa zaoberať tým, čo urobiť s pozemkami na Čiernej Vode, na ktorých „hospodáril“ pán Magál.

„Developer v stavebníctve“ je podnikateľ, ktorý produkuje zisk z predaja domov, bytov, nebytových priestorov a prípadne aj pozemkov. Rovnako, ako produkujú zisk iní podnikatelia z predaja iných druhov tovarov a/alebo poskytovania služieb, prípadne aj predaja tovarov a služieb dohromady. A rovnako, ako v prípade iných podnikateľov, produkuje aj v prípade „developera v stavebníctve“ zisk okrem neho aj viacero ďalších subjektov v dodávateľsko-odberateľskom reťazci, ktorí sa na vytvorení samotného predávaného produktu (v tomto prípade RD, bytových domov, kancelárskych a/alebo polyfunkčných objektov) podieľajú.

Rozoberme si teda trošku ten dodávateľsko-odberateľský reťazec ako „Reťazec zisku“ v prípade developera v stavebníctve. Vezmime si pre jednoduchosť uvažovania cenu jedného RD na Čiernej Vode, ktorú musí zaplatiť jeho nový majiteľ a obyvateľ Čiernej Vody.

Uvažujme s obstarávacou cenou napr. 150 tisíc EURO za RD.

Na to, aby sa mohol nový obyvateľ Čiernej Vody nasťahovať do svojho RD za 150 tisíc EURO, tak sa na celom procese musia priamo podieľať minimálne nasledovné profesie: geodeti, projektanti, stavebné firmy, firmy vyrábajúce a/alebo predávajúce stavebný materiál, elektroinštalačný materiál, vybavenie kúpelne, kuchyne a rôzne ďalšie príslušenstvo alebo zariadenie RD.

Nesmieme však zabudnúť ani na ďalších účastníkov reťazca, „produkujúcich“ svoje zisky nepriamo. K týmto môžeme zaradiť banky, prevádzkovateľov benzínových púmp, výrobcov PHM, firmy vyrábajúce a predávajúce osobné a nákladné autá, atď. No a v neposlednom rade je to v prípade Ch. Grobu aj samotná obec, ktorá pre obdobie výstavby daného RD môže získať od realizátora stavby tzv. stavebnú daň, ktorá len za roky 2008 až 2010 predstavovala sumu cca 1 milión EURO.

Správnou otázkou na starostu obce by teda mohla byť otázka, prečo sa pri svojom apely na potrebu prehodnotenia postupu pri prerozdeľovaní zisku obrátil iba na „developerov v stavebníctve“, ale neobrátil sa aj na iné podnikateľské subjekty z dodávateľsko-odberateľského reťazca, resp. Reťazca zisku, ktoré majú zo stavby v lokalite Čierna Voda taktiež zisk.

Zoberme si napr. také banky.

Nedávno prebehla slovenskými médiami informácia, že Slovensko konečne nie je na špici rebríčka s najdrahšími úrokmi z hypoték, lebo nás „predstihol“ Cyprus. Nezaregistroval som síce nejaké väčšie pobúrenie novinárov, intelektuálov alebo ekonomických expertov, bankových analytikov, atď. nad tým, prečo vlastne práve my na Slovensku sme dlhé roky mali tie úroky najvyššie, ale to teraz nie je dôležité.

Predstavme si, že pri tom našom vzorovom dome za 150 tisíc EURO si musí jeho nový užívateľ a budúci obyvateľ Čiernej Vody zobrať hypotekárny úver napr. vo výške 100 tisíc EURO. Keďže náš nový „majiteľ domu“ žije na Slovensku, tak za úver počas doby jeho splácania nezaplatí okrem istiny 100 tisíc EURO ešte úrok cca 50 tisíc EURO ako obyvateľ Rakúska, ktoré vo svojom ostatnom videu uvádza ako príklad starosta, ale zaplatí okrem istiny 100 tisíc EURO ešte úrok cca 88 tisíc EURO. Ak si ten úver nový obyvateľ Čiernej Vody bral pred niekoľkými rokmi, tak ten jeho úrok by bol ešte o niečo vyšší.

Ten náš uvažovaný užívateľ nového RD na Čiernej Vode zrejme nebude jediným, ktorý využil hypotekárny úver na získanie svojho RD. Ak si uvedomíme, že na Čiernej Vode nech je pri počte 300 novopostavených RD len jedna tretina obstaraná cez hypotekárny úver, tak môžeme hovoriť o zisku slovenských bánk (samozrejme v dlhodobejšom časovom intervale) vo výške 9 miliónov EURO, ktorý je oproti zisku rakúskych bánk vyšší o 4 milióny EURO.

Nesmieme zabudnúť aj na to, že banky vo väčšine prípadov financujú aj developerov, teda majú z výstavby všetkého na Čiernej Vode ešte aj ďalší zisk, ktorý je možno porovnateľný s tým ziskom z poskytnutých hypoték. Už dlhšiu dobu sa mnohé banky priamo podieľajú na developovaní a/alebo na predaji RD alebo bytov (napr. aj bytové domy na Čerešňovej z určitej časti aj jedna nemenovaná banka priamo developovala alebo minimálne predávala).

Starosta obce má pravdu v tom, že naša legislatíva veľmi nepozná nástroje, ktoré by bolo možné využiť pre zákonné dohadovanie sa s „developermi v stavebníctve“ na ich podieľaní sa na rozvoji miest a obcí nad rámec toho, čo im vyhovuje z podnikateľského a ekonomického hľadiska. Má taktiež pravdu v tom, že dovtedy kým budú zákony zmenené, musia byť vedené „špecifické dohadovania“ s „developermi v stavebníctve“.

Je to zrejme preto, resp. malo by to tak byť preto, že každý podnikateľ produkujúci zisk platí dane a tieto dane sú prerozdeľované aj na prevádzku miest a obcí. Je jasné, že niekde vo všetkých tých prerozdeľovacích pravidlách a aj vo výbere daní je nejaká chyba, resp. skôr viac, resp. až veľmi veľa chýb.

To je už však nad rámec svojskej úvahy bývalého „developera v IT segmente“, k téme "o potrebe prehodnotenia postojov" to zatiaľ bude stačiť. Prípadnému doplneniu sa však nebránim a v niektorých detailoch a aj v adresovaní môjho apelu na prehodnotenie postojov sa určite vyjadrím v blízkej dobe.