KAM KRÁČA ŠKOLSTVO V OBCI CHORVÁTSKY GROB ?

Zápisnica z rokovania Komisie na výstavbu škôl a školských zariadení v obci
Chorvátsky Grob - 5.9.2016

Analýza finančného, technického a právneho stavu výstavby ZŠ a MŠ v obci Chorvátsky Grob

Slávnostné otvorenie nadchádzajúceho školského roku 2016/2017 v našej obci nás už druhý školský rok opätovne zastihne v provizórnom krízovom riešení, hoci škola na Čiernej Vode mala byť postavená a skolaudovaná pre školský rok 2015/2016.

Tento stav je aj napriek faktom, že pre novú školu na Čiernej Vode :

-         existujú dva pozemky, za ktoré sme doposiaľ vyplatili sumu 105.400 Eur (Promcen – kúpa pozemku 3.100 m2) + 2.880 Eur (nájom pozemku na Promcene za rok 2015 na zvyšné pozemky podľa Nájomnej zmluvy, rok 2016 bez úhrady nájomného),

-         existujú dve projektové dokumentácie s dvomi vydanými samostatnými územnými a stavebnými povoleniami v celkovej výške uhradených nákladov 120.731,36 Eur (škola na Promcene = 56.070,36 Eur + 722 Eur súvisiace poplatky, škola na Triblavine = 63.225 Eur + 714 Eur súvisiace poplatky),

-         boli poskytnuté poradenské služby pre ZŠ a MŠ vo výške 360 Eur,

-         existujú zrealizované pilóty pre školu na Triblavine za 35.974,80 Eur s dovozom kameniva za 3.582,72 Eur,

-         prebehli dve verejné obstarávania (VO) na celkového dodávateľa školy samostatne pre školu na Promcene a školu na Triblavine (kontajnery a stavebné práce) a rovnako prebehli súbežné VO na pilóty a spevnené plochy pre školu na Triblavine – náklady na úrovni cca 3.800 Eur (Promcen cca 2.000 Eur a škola na Triblavine cca 1.800 Eur),

-         uskutočnilo sa slávnostné poklepanie kameňa dňa 9.2.2016, na ktoré bolo vynaložených 1.686,84 Eur (744 Eur kamerovanie a fotenie spoločnosťou Neopublic + 942,84 Eur súvisiaca položka).

Je potrebné pritom brať ďalej na zreteľ:

-         obec uzavrela kúpnu zmluvu na kúpu pozemku v lokalite Triblavina v celkovej sume 600.000 Eur,

-         obec uzavrela zmluvu na realizáciu parkoviska, chodníkov a spevnených plôch pre školu na Triblavine vo výške 245.107,81 Eur,

-         na školu v pôvodnej časti obce (ul. Školská) bolo na projekt rekonštrukcie školy doposiaľ preinvestovaných 24.697 Eur (vypracovanie projektovej dokumentácie pre územné rozhodnutie so statikou, na vypracovanie tepelno technického posudku, na poplatky a VO) a je aktuálne uzavretá zmluva na vypracovanie projektu pre stavebné povolenie za 20.628 Eur.

POZNÁMKA:

Ku konečným nákladom na výstavbu školských a predškolských zariadení v obci od novembra 2014 ku dnešnému dňu je potrebné pripočítať aj náklady za krízové riešenia:

-         na realizáciu dvoch tried MŠ v Monare pre otvorenie od školského roku 2015/2016, ktoré máme v nájme, na úrovni 17.660 Eur,

-         náklady na rekonštrukciu „Klubového domu v pôvodnej časti obce“ pre realizáciu 2 tried ZŠ pre otvorenie od školského roku 2016/2017, ktoré neboli doposiaľ zverejnené – odhadom na úrovni min. 15.000 Eur,

-         navyše obec uhradila sumu 2.950 Eur a 1.950 Eur za poradenstvo vo svojich investičných výstavbách, kam výstavba ZŠ a MŠ patrí.

Celková výška vedľajších súvisiacich nákladov so ZŠ a MŠ = 37.560 Eur

Podľa informácii z web stránky obce je potrebné pre školu na Triblavine uvažovať s nákladmi na vybudovanie 12 triednej školy s výdajňou jedál, 6 triedami MŠ na úrovni cca 2,1 mil. Eur.

Ďalej je potrebné k tejto sume započítať náklad na úrovni minimálne 400 tisíc Eur na :

-         vybudovanie areálových rozvodov vody,

-         vybudovanie 2ks nadzemných hydrantov (v projekte sú navrhnuté 2 nadzemné hydranty DN100 a DN150, pritom priamo pred areálom existujú dva podzemné hydranty DN100, takže pôjde o zbytočný náklad cca 5.400 Eur),

-         vybudovanie areálovej splaškovej kanalizácie s akumulačnou nádržou (20m3 - pritom napojenie školy je navrhnuté/malo by byť zabezpečené od Starlandu priamou prípojkou – tlaková kanalizačná prípojka DN63 s čerpacou šachtou s čerpadlom so zaústením do malokarpatského zberača, takže v prípade akumulačnej nádrže pôjde o zbytočný náklad cca 15.000 Eur),

-         vybudovanie areálovej dažďovej kanalizácie s retenčnou nádržou a škrtiacim objektom, kde vo veci budovania retenčnej nádrže suplujeme Starland v nezabezpečení infraštruktúry zóny, kde opäť vynaložíme navyše náklad na úrovni cca 26.000 Eur, na viac stratíme pozemok o výmere 452 m2, za ktorý sme zaplatili 21.600 Eur bez využitia, pritom v neposlednom rade je otvorene prístupná retenčná nádrž pre deti, zvlášť predškolského veku, nebezpečná),

-         vybudovanie oplotenia,

-         sadové úpravy a drobná, krajinná a parková architektúra,

-         zavlažovací systém.

POZNÁMKA:

Na web stránke starosta na dobudovanie areálu ZŠ a MŠ na Triblavine uvádza sumu 500 tisíc s DPH. Samotná vysúťažená suma (podpísaná zmluva) na parkovisko, chodníky a spevnené plochy s víťazom verejného obstarávania pritom činí 50% zo starostových odhadovaných celkových nákladov na dobudovanie areálu, takže starostov odhad je absolútne nereálny.

V projekte nie je uvažované s rekuperáciou, ktorá ale vzhľadom na včasné nezabezpečenie plynu Starlandom a na základe vydaného stavebného povolenia na vykurovanie formou elektro kotlov bude BEZPODMIENEČNÁ = 100.000 Eur na viac oproti pôvodným kalkuláciám.

K tomuto nákladu sa Starland písomne nezaviazal. Existuje iba slovný záväzok, ale ten je irelevantný a nevymožiteľný, takže nás to dobehne.

Vybavenie ZŠ a MŠ – minimálne 250.000 Eur.

Po vybudovaní ZŠ a MŠ na ČIERNEJ VODE budeme mať v obci 2 školy bez telocvične!

Alternatíva dostavby telocvične:

Pre výstavbu telocvične na ul. Školská v minimálnom vybavení bude bezpodmienečne potrebných 450 tisíc Eur.

Ku pozemku na Triblavine od spol. Starland je potrebné uviesť, že okrem zabezpečenia dodávky vody, nemá reálne zabezpečenie plynu a splaškovej kanalizácie v najbližších 18 mesiacoch, pričom elektro si zabezpečujeme sami.

V prípade dažďovej kanalizácie navyše suplujeme Starland budovaním retenčnej nádrže, nakoľko podmienky odvádzania dažďových vôd v lokalite Triblavina sú jasne definované v územnom pláne a územnom rozhodnutí ku dažďovej kanalizácii.

Podľa priloženej tabuľky, v ktorej sú skonfrontované cenové kalkulácie od p. Bellu, ktoré boli rozhodujúce na zmenu lokality dňa 1.12.2015 a súčasného technického stavu lokalít možno jednoznačne preukázať, že žiadne šetrenie 550.000 Eur / Bellova Tabuľka / či dokonca starostom deklarovaných 700.000 Eur zmenou lokality nenastane. Náklady na obe lokality sú takmer totožné.

V prospech lokality Promcen pritom vyznieva fakt, že náklady na vybudovanie verejnej kanalizácie na ul. Triblavinská by boli investíciou do vlastného majetku a zabezpečovalo by možnosť napojenia spisovateľských ulíc v obci na verejnú kanalizáciu (v súčasnom období majú žumpy). Rovnako by došlo k prečisteniu a prehĺbeniu rigolov na ul. Triblavinská ako súčasť revitalizácie dažďovej kanalizácie. Táto podmienka pritom vyplýva v predmetnom území ako záväzok obce zo dňa 10.4.2013 zo zápisu havarijného stavu dažďovej kanalizácie na spisovateľských uliciach, ktorý na seba prebralo obecné zastupiteľstvo prostredníctvom poslancov P. Bilika a I. Skaloša.

Pre doplnenie v prípade výstavby iba 12 triednej školy s jedálňou tieto prostriedky obec v tejto fáze minúť nepotrebovala.

POSÚDENIE RIZÍK ZMLUVNÉHO VZŤAHU OBCE SO spol. STARLAND

Riziká vyplývajúce z Kúpnej zmluvy a Zmluvy o zriadení záložného práva, predmetom ktorej je prevod a nadobudnutie vlastníckeho práva k nasledovným pozemkom parc. číslo 2813/1 a 2813/2, o celkovej výmere 12 500 m 2 , zapísané na liste vlastníctva č. 4274, vedenom Okresným úradom Senec, katastrálny odbor s ohľadom na svojvoľné uzatvorenie Zmluvy starostom, a najmä z nej vyplývajúce povinnosti obce, môžu mať pre obec veľmi negatívny dopad.

Na tomto mieste sú zosumarizované najpodstatnejšie z nich:

 Článok VI, 6.2 Vyhlásenie Kupujúceho, že výstavbu ZŠ, MŠ, jedálne a súvisiach objektov ukončí a dá do užívania do 18 mesiacov od nadobudnutia vlastníckeho práva k Pozemku – v prípade porušenia tohto záväzku, teda preukázania, že vyhlásenie je nepravdivé alebo zavádzajúce (čo i len sčasti), je porušujúca strana povinná bezodkladne učiniť nápravu. Ak táto nie je možná, poškodená strana je oprávnená sa domáhať skutočnej škody (nielen náhrady škody podľa občianskeho zákonníka), ktorá jej bude spôsobená v súvislosti s porušením záväzku alebo s nepravdivými vyhláseniami. Akúkoľvek takúto škodu je porušujúca strana povinná uhradiť druhej strane bez zbytočného odkladu na základe oznámenia popisujúceho porušenie daného záväzku, resp. podania nepravdivého alebo zavádzajúceho vyhlásenia.

 Keďže dodnes nepoznáme staviteľa ZŠ a MŠ (prví dvaja umiestnení vo verejnom obstarávaní odmietli podpísať súvisiacu zmluvu), termín 25.02.2018 je nereálny. Keďže škoda v zmysle legálnej definície predstavuje majetkové hodnoty, ktoré treba vynaložiť na to,

aby sa vec uviedla do predošlého stavu, je zrejmé že obec znáša vopred neurčiteľné ale veľmi široko definovateľné finančné riziko.

 Navyše Pozemok nie je opatrený inžinierskymi sieťami, v dôsledku čoho bude musieť obec  vynaložiť ďalšie finančné prostriedky a tiež je tým ohrozený termín dokončenia ZŠ a MŠ.

Predávajúci Starland Holding síce v článku VIII Technická infraštruktúra bod 8.1 deklaruje, že zabezpečí vybudovanie technickej infraštruktúry a umožní Kupujúcemu – Obci jej užívanie, avšak bod 8.2 opäť potvrdzuje nereálnosť termínu 25.02.2018 – záväzok zhotoviť/ zabezpečiť technickú infraštruktúru sa považuje za splnený momentom, kedy ju má Kupujúci možnosť využívať. Predávajúci zároveň nezodpovedá za nesplnenie svojho záväzku z dôvodov nekonania príslušných orgánov verejnej správy, právnických osôb, správcov sietí (nečinnosť, prieťahy v konaní, a pod.)... Záväzok Starland Holding naformulovaný v zmluve je deklaratórny, na jeho porušenie nie je viazaná žiadna sankcia alebo zmluvná pokuta.

 A nakoniec Obec prevzatím práv a povinností zo stavebných povolení na seba prevzala riziká spojené s problémami realizácie a budúcej kolaudácie, ktoré majú priame ekonomické dopady (zvýšenie realizačných nákladov), pričom tieto riziká boli pred prevzatím práv a povinností preukázané. Ako príklad uvádzame problém vydaného stavebného povolenia na objekty ZŠ a MŠ, ktoré sú navrhnuté v rozpore s vyhláškou 364/2012, ktorou sa vykonáva zákon č. 555/2005 Z.z. o energetickej hospodárnosti budov a táto skutočnosť bola priamo zo strany predstaviteľov spoločnosti Starland aj verejne potvrdená na rokovaní Komisie dňa 6. júna 2016.

Napriek uvedenému nedošlo zo strany stavebného úradu, ani zo strany starostu, ani zo strany stavebníka Starland Holding a.s. k náprave. Namiesto nápravy, na základe preukázaných skutočností, starosta jednorazovým aktom prebral na obec záväzky a povinnosti stavebníka  zo stavebného povolenia na projekt ZŠ a MŠ, ktorý nespĺňa ZÁKONNÉ požiadavky HYGIENICKÝCH KRITÉRII BUDOV, platných od 1.1.2016.

Členovia Komisie pre výstavbu škôl a predškolských zariadení v Chorvátskom Grobe.