Ako sa riadiť pri preberaní IS obcou

Úvod

Rád by som prispel svojou troškou k diskusii ako by mala naša obec preberať Inžinierske Siete od Developerov. Úvodom chcem prehlásiť, že sa necítim povolaný definovať pravidlá pre novovznikajúce projekty a preto ich nebudem rozoberať ale chcem túto situáciu dôsledne oddeliť od tých zvyšných. Zároveň sa taktiež necítim expertom na proces ako preberať IS od developerov, ktorí sú v konkurze ale tu zatiaľ nie je nikto expertom. A síce všetci sa pohybujeme v mútnych vodách a je nutné aby sme si vyjasnili situáciu, zadefinovali jednotlivé prípady, vysvetlili aké problémy by nás čakali a zdôvodnili prečo by sme to mali urobiť.

Aby nevznikli žiadne pochybnosti, prečo to tu píšem, hneď na úvod prehlasujem, že som klientom jedného takéhoto developera v konkurze a mám dom a pozemky v PH2. Preto je zrejmá moja motivácia, avšak prehlasujem na moju česť, že žiadna iná motivácia tam už nie je. Zároveň si myslím, že môj sebecký prístup, kde sa snažím nájsť riešenie pre PH2 je ten správny, lebo to čo navrhujem tu, je dobré pre mňa ako obyvateľa PH2, a teda bude dobré aj pre ostatných obyvateľov PH2, zároveň moje návrhy si môžu osvojiť obyvatelia iných podobných lokalít a teda budú z nich profitovať aj oni. Snáď najmenej profitujúci budú tí obyvatelia, ktorí nemajú žiaden problém s IS a ich IS sú už v majetku obce. U nich moje návrhy nebudú mať žiadne pozitíva, skôr naopak budú platiť večeru, na ktorej sa nezúčastnia. To je veľmi dôležité povedať si a nekamuflovať tento fakt. V neskoršom texte sa budem snažiť vysvetliť prečo tieto kroky sú správne a to by mohlo presvedčiť aj týchto obyvateľov prečo by mohli súhlasiť. V konečnom dôsledku sú vždy pri každom riešení víťazi a porazení. Ide len o to nájst ten najlepší balans.

Celý môj návrh výchadza z modelovej situácie, ktorá je v tomto prípade lokalita PH2. Táto lokalita je veľmi dobrá vzorka, ktorá zahŕňa naozaj zaujímavé problémy a preto sa dá použiť ako template pre iné podobné lokality. Samozrejme iné lokality môžu mať iné problémy, ktoré ja neriešim a nepoznám na ne odpovede. Avšak bol by som rád keby sa niekto iný týchto problémov chytil a pomenoval ich. Ja naozaj nemám žiadne mesiášske pohnútky a už vôbec neohlasujem kandidatúru na čokoľvek. Som obyčajný sebec a netúžim zachraňovať obec. Každý nech zachraňuje seba a podľa mňa v konečnom dôsledku to vygeneruje blaho pre celú komunitu. Tolko z mojej životnej filozofie, teraz si poďme priblížit problémy PH2.

O problémoch PH2 som už písal v inom článku Ach tie naše cesty, preto už budem vychádzať z toho, že čitateľ je oboznámený s týmto textom. Nie je nevyhnutne nutné ho poznať, veď aj niektoré veci sa už vyjasnili alebo posunuli do inej roviny. Avšak každopádne priblíži kontext, ktorý niekedy implicitne môže naznačovať dôvodenie pre riešenie, ktorému človek neznalý tohto kontextu nemusí dobre porozumieť.

Časové kritérium

Základom môjho návrhu je oddelenie developerských projektov podľa času kedy vznikali. Toto delenie bude umelé a hneď vyvolá diskrimináciu. Tej sa nevyhneme a preto je dôležité mať verejné porozumenie tohto delenia a následne jeho verejný súhlas.

1. Obdobie do konca roku 2010 - tzv. Developerský Klondike
2. Obdobie medzi rokmi 2011 a 2016 t.j. súčasnosť - tzv. Hon na Developerov
3. Budúcnosť - Normalizácia (v jej plnom význame z minulosti tak ako ju poznáme, ak tu niekto čaká svetlé zajtrajšky tak ho musím sklamať)

Filozofia rozdelenia projektov na základe minulosti a budúcnosti bude asi najjednoduchšia na vysvetlenie, preto začnem tu. Je snáď jasné, že v tejto chvíly keď si nadefinujeme pravidlá pre nové projekty tak ich nemôžeme vyžadovať už na tie minulé. Pretože meníme pravidlá hry a projekty z minulosti neboli nastavené na pravidlá z budúcnosti, išli podľa pravidiel, ktoré boli vtedy platné. I keď reálne žiadne neboli a riešili sa ad-hoc.

Ak teda prijmeme argumentáciu, že je dobré mať iné pravidlá pre projekty minulé a budúce, posuňme sa teraz na to rozdelenie v roku 2010 a síce december 2010. Tento deliaci bod je časový zlom keď skončil pán Balaška ako starosta a k moci sa dostal nový starosta pán Marynčák. Bez toho aby som prezradil nejaké tajomstvo si môžeme povedať, že argumentácia je v tzv. benevolentnosti obce za pána Balašku a následne absolútnej striktnosti za pána Marynčáka. T.j. projekty z éry pre-2010 boli úplný chaos a je nemožné na ne použiť kritéria z dôb Marynčáka, kedy bola výrazne pritvrdená hra. Čiže nezostáva nám nič iné ako sa inak pozerať na tieto dva časové úseky. Je to dedičstvo, ktoré je nutné už len akceptovať. Možná môžeme diskutovať či december 2010 je ten správny zlom a či by nebol spravodlivejší december 2011, avšak to nič nemení na pôvodnej argumentácii a síce, že je dôležité minulosť posudzovať inak. PH2 je vzorka projektov z pre-2010 éry a práve pre túto éru sa budem snažiť nadefinovať právidlá - akýsi manuál riešenia krízových situácií.

Relatívna tvrdosť kritérií

Ak ste sa dočítali až sem, predpokladám, že ste sa ešte nestratili v mojom myšlienkovom pochode a preto sa Vám pokúsim vysvetliť ďaľší koncept, ktorý aplikujem na už predstavené časové delenie. A síce tvrdosť kritérii posudzovania na preberanie IS. Obdobie #1 by malo mať najmenej prísne kritéria. Logicky teda obdobie #2 by ich malo mať prísnejšie avšak netrúfam si povedať či by mali byť prísnejšie ako kritéria pre budúce projekty. Ako som už povedal, necítim sa povolaným definovať pravidlá pre budúce projekty, akurát chcem otvoriť diskusiu ako sa pozerať na budúcnosť a vyvarovať sa minulých chýb. Čiže môže sa stať, že budúce projekty budú mať najprísnejšie kritériá ale keďže budú jasne nadefinované pre každého hráča na trhu, môžu vyjasniť celý priestor a naopak zjednodušiť situáciu. T.j. ich prísnosť nebude vnímaná negatívne. Ak prijmeme túto argumentáciu, tak relatívna tvrdosť alebo prísnosť kritérii by stúpala smerom do budúcnosti. Čo si myslím, že je logickým vyústením vývoja a požiadaviek na kvalitnejší život v obci. Zároveň diferenciácia medzi už navrhnutými dvoma historickými obdobiami našej nedávnej minulosti výchadza z akejsi spoločenskej spravodlivosti, že nie je možné spraviť si z obecného rozpočtu, teda našich spoločných peňazí, bankomat. I keď nezavrhujem ani celospoločenskú amnestiu na všetky projekty z minulosti ak sa na tom spoločne dohodneme. Týmto sa snažím ukľudniť tých občanov, ktorý budú iba platiť ale nebudú večerať alebo si dajú iba predjedlo. Týmto pozitívne diskriminujem staršie projekty na úkor novších, ktoré môžu byť aj kvalitnejšími. Kde je citeľne badať nespravodlivosť. Na obhajobu môjho argumentu použijem dôvodenie realitnou bublinov v roku cca 2007/2008. Nenárokujem si absolutórium v definovaní spravodlivosti, ale ľudia v rokoch pred 2010 t.j. v čase realitnej bubliny zaplatili najvyššiu cenu za nehnuteľnosti (úroveň týchto cien je stále nedosiahnutá), kdežto projekty v medziobdobí #2 mali najnižšie ceny za cca 10 rokov a v súčasnosti sa ľudia tešia najnižším historickým úrokovým sadzbám na hypotekárnych úveroch. Tolko na obranu tohto kritéria.

Kritérium životaschopnosti developera

Teraz predstavím ďaľšiu dimeziu posudzovania projektov. Ak sme sa doteraz pohybovali na časovej osy, dostaneme sa do 2D v matematickom vyjadrení. Táto dimenzia by sa v princípe dala zhrnúť na akési ohodnotenie developera. V stručnosti či vôbec ešte žije alebo nie. A teraz úplne presne:

1. Zaniknutá developerská spoločnosť bez právneho nástupcu alebo spoločnosť písaná na bieleho koňa buď v daňovom raji alebo na konci sveta napr. Thajsko
2. Developerská spoločnosť v konkurze
3. Aktívna developerská spoločnosť s premlčanými zmluvnými záväzkami
4. Aktívna developerská spoločnosť s nepremlčanými zmluvnými záväzkami (objektívne a subjektívne)

Toto základné delenie je predpokladám zrozumitelné a nie je nutné obšírne vysvetľovanie. Snáď len, že je namieste mať aj jemnejšiu granularitu a síce napríklad 2.5, kde je na danú spoločnosť podaný súdny návrh na vyhlásenie konkurzu. Predpokladám, že tieto jemné medzistavy su zrejmé a môžu vznikať dokonca aj ostré prechody medzi stavom 4 keď je úplne zdravá spoločnosť pretransformovaná na spoločnosť s konateľom z Rumunska, čo je prípad #1.

Táto dimenzia vnáša do posudzovania kritérií obdobné zjemňovanie ako historické kritérium. T.j. spoločnosti, ktoré už neexistujú fyzicky nemôžu splniť žiadnu požiadavku obce a v tomto prípade toto plnenie zostáva na inom subjekte, ktorý môže byť napríklad aj Občianske Združenie obyvateľov z daného projektu. Avšak takýto nový subjekt bude mať úľavu na kritériách. T.j. obyvatelia z takéhoto projektu budú musieť byť finančne zainteresovaný v nejakom plnení povinností pri odovzdávaní IS obci, avšak nebude u nich možné požadovať rovnaké plnenie ako pri zdravých developerských subjektoch, ktoré reálne inkasovali profit pri konkrétnych projektoch.

Brzda na zneužitie

Bez ďaľšieho zdĺhavého vysvetľovania si myslím, že toto kritérium je zrejmé, avšak je nutné si nadefinovať tzv. brzdu na toto kritérium. Potrebujeme zamedziť zneužívanie tohto kritéria developermi. A síce aby sa nestalo, že developer v snahe zbaviť sa akýchkoľvek záväzkov prevedie celú spoločnosť na bieleho koňa a prinúti tak obec aby zľavila z nárokov. Tu je dôležité posudzovanie na základe časového bodu kedy sa začneme riadiť takýmito kritériami. T.j. v žiadnom prípade nechcem aby sa budúce projekty riadili takýmto posudzovaním životaschopnosti developerov, nové pravidlá sa jednoducho nesmú dostať do situácie, kde vznikne lokalita s absolútne nevysporiadanými IS a potom spoločnosť zanikne. To by bolo absolútne nepochopenie môjho návrhu a vytvorenie nového Divokého Západu s Klondikom pre developerov. To čo ja vravím je posúdenie situácie developerov pre historické projekty v tomto čase t.j. T0 a na základe ich ohodnotenia, vytvorenie plánu na prebratie IS v čase T+1 až n, kde n je ukončené preberanie IS obcou. V žiadnom prípade by to nemalo motivovať umierajúcich developerov skutočne zomrieť ale skôr naopak naštartovať bezodkladne krízový plán na riešenie vzniknutej situácie. Jednak občanmi a aj obcou. A to bezodkladne. Myslím, že som sa vyjadril čo najjasnejšie ako sa len dalo. Konkrétne kroky budú vysvetlené neskôr na PH2.

Kritérium typ IS

Aby sme sa mohli posunúť ďalej v našich úvahach potrebujeme si zadefinovať IS pre projekt, ktoré prichádzajú do úvahy na prebratie obcou.

1. Verejný Vodovod a Verejná Kanalizácia (ďalej len VVaVK)
2. Bleskozvody ak ich nemajú domy (prípad PH2)
3. Cestná Komunikácia
4. Verejné osvetlenie (ďalej VO)
5. pozemky pod IS

Tento zoznam je zároveň tretím rozmerom pri posudzovaní priorít pri projekte. Zoznam definuje naliehavosť alebo aj váhu verejného záujmu pre obyvateľov z dotknutého projektu. Aby sme si to vysvetlili, prívod vody, podotýkam nezávadnej a fungujúca kanalizácia je alfou a omegou akéhokoľvek obydlia v súčasnej dobe. Aj to najhonosnejšie sídlo bez vody alebo s nefunkčnou kanalizáciou sa ocitá na úrovni chatrčí tak ako ich poznáme z rozvojových krajín. Myslím, že niet pochýb prečo je VVaVK s najvyššou prioritou.

V prípade, že na projekte sú domy bez bleskozvodov, musia mať spoločné bleskozvody. Ich funkcia je zrejmá a i keď kvalita života nijak neutrpí bez ich funkčnosti, ich absencia by mohla mať tragické následky a preto majú vysokú prioritu.

Určiť poradie jednotlivých komponentov IS je bezpochyby problematické ale žijeme vo svete s obmedzenými zdrojmi (peniaze, čas, ľudia atď) a preto je prirodzené, že si treba zadefinovať čo je nutné riešiť skôr a čo neskôr. V tomto porovnaní môže čitateľovi pripadať zvláštne prečo je cestná komunikácia relatívne s nízkou prioritou. Áno kvalita života utrpí ak sa nedostanete svojím autom do svojho obydlia, ale musíme rozlišovať medzi závadnou vodou alebo vypáleným domom po zásahu blesku a zníženým komfortom pri parkovaní. To sú neporovnateľné dôsledky nefunkčnosti VVaVK alebo bleskozvodov so zablokovanou cestou.

Ďaľšia položka v zozname je VO, pri ktorom si myslím, že je zrejmé prečo má v tomto zozname takmer najnižší verejný záujem. Keď nesvieti lampa na ceste je to nepríjemné ale nie až tak kritické.

Nakoniec pozemky samotné pod IS sú iba príslovečnou čerešničkou na vrchole torty pretože ich reálny dosah na funkčnosť IS alebo právne problémy je minimálny.

Samozrejme tento zoznam IS môže byť doplnený o ďaľšie stavby ako napr. chodníky, retenčné nádrže, odvodňovacie kanály atď. V tomto zozname chýbajú IS, ktoré postrádajú verejnoprospešný charakter napriek tomu, že sú dôležité. Ako príklad by som uviedol telekomunikačné rozvody, VN a NN rozvody, plynovod atď. Ich komerčný charakter ich diskvalifikuje z toho aby sa obec u ich vlastníctva angažovala.

Sú pozemky problém?

Slovenská prax ukazuje, že pri stavbách verejnoprospešného charakteru je ich vlastníctvo nadradené vlastníctvu pozemkov. Na tomto mieste by som rád upozornil na fakt, ktorý nie je všeobecne známy a síce, že pozemok ako nehnuteľnosť a stavba ako ďaľšia nehnuteľnosť požívajú samostatnú zákonnú ochranu. Avšak vlastníctvo stavby je v našom právnom systéme silnejšie ako vlastníctvo pozemku. Tento stav spôsobuje, že je prirodzená situácia keď stavba má iného majiteľa ako je majiteľ pozemku, na ktorom sa táto stavba nachádza. V prípade spomenutých IS vstupuje do hry aj ich verejnoprospešný záujem, ktorý je nadradený súkromnému záujmu. Zjednodušene povedané vlastník pozemku musí strpieť verejnoprospešnú stavbu na svojom pozemku. Akokoľvek sa nám to môže zdať prekvapivé, je nutné si tieto fakty ujasniť, pretože v prípade, že nesúhlasite s touto argumentáciou, nebudete ďalej rozumieť mojim návrhom. Skrátene povedané pri tejto situácii nedochádza k tzv. bezdôvodnému obohateniu majiteľa stavby na úkor majiteľa pozemku. Ak by aj tento stav bol napadnutý na súde šanca na nariadenie tzv. odplatného bremena sudcom v prospech majiteľa pozemku je minimálna a ja osobne som nenašiel žiaden judikát, ktorý by niečo takéto nariadil napr. pre VVaVK. V prípadoch, ktoré sa mi podarilo nájsť, išlo o tzv. účelové cesty pre nehnuteľnosť iného majiteľa ako majiteľa pozemku t.j. bez verejnoprospešného záujmu. V tomto prípade bolo dohodnuté medzi obidvoma stranami symbolické odplatné bremeno, t.j. v desiatkach eur, majiteľovi pozemku. Z toho by malo byť zrejmé, že akýkoľvek súdny spor o bezdôvodne obohatenie by postrádal akýkoľvek racionálny ekonomický rozmer, keďže náklady na súdny spor by vysoko prevýšili výnos. V situácii ak by žalujúca strana, majiteľ pozemku napr. pod verejnou cestnou komunikáciou alebo VVaVK bola zároveň aj prijímateľom týchto verejnoprospešných statkov, by súd mohol túto žalobu okamžite zamietnuť ako odporujúcu dobrým mravom a zvyklostiam. Nakoniec situácia kde obec vlastní časť IS, konkrétne VO na cudzích pozemkoch je reálnym stavom v PH2. Do dnešného dňa sa nenašiel nikto natoľko šialený aby obec žaloval za bezdôvodné obohatenie. Precedensom v tejto oblasti je aj reálna udalosť, ktorá sa už stala v našej obci. Súkromný subjekt ako majiteľ pozemku uzavrel obecnú cestu nachádzajúcu sa v majetku obce. Pri následnom súdnom spore u sudcu pre tento čin už ale nenašiel žiadne pochopenie. Táto prax nám ukazuje prečo vlastníctvo pozemkov pod IS má úplne najmenšiu naliehavosť.

Plán

Predstavené kritéria ako doba realizácie projektu, životaschopnosť developera a typ IS nám demonštrujú, že projekty budú v tomto definovanom 3D priestore mať takmer s určitosťou úplne iné spôsoby preberania IS. Každý projekt bude vyžadovať na mieru ušitý plán pre preberanie IS. A síce plán, ktorým sa jasne nadefinuje postupnosť krokov, ktoré treba uskutočniť, kto ich bude realizavať a ako. Prirodzene na konci tohto plánu máme ukončené prebratie IS obcou. T.j. nie je to jednorázová akcia, kde sa strelí šampanské a za potlesku divákov podpíšu hlavní aktéri odovzdávacie protokoly. Takto jednoduché to nie je ani náhodou. Celý plán môže kľudne trvať aj 10 rokov. 10 rokov je časové obdobie na vydržanie nehnuteľnosti v dobrej vôly, t.j. aj to je niekedy nutné a je dôležité si to povedať a nebyť prekvapeným.

Ak ste sa naozaj dostali až sem v tomto texte, tak si myslím, že máte uprimnú snahu riešiť tento problém a zároveň si asi v duchu hovoríte kde do pekla sú nejaké návrhy, toto všetko je pekné ale ja chcem počuť reálne kroky. Takže tu sú navrhované konkrétne kroky demonštrované na projekte PH2.

Projekt PH2

Projekt PH2 má nasledovné kategorizovanie:

• Spadá do obdobia pre-2010
• Developer je v konkurze, čiže máme prebiehajúci konkurz a správcu konkurznej podstaty
• Z IS má iba VO a bleskozvody vo vlastníctve obce. Všetky ostatné IS ako VVaVK, cestná komunikácia a pozemky pod IS sú buď vo vlastníctve obyvateľov PH2 alebo developera v konkurze

Na základe tohto vidíme, že tu máme do činenia s projektom kde berieme takmer najmenej prísne kritéria a zároveň najnaliehavejšiu časť IS - VVaVK. Napriek tomu, že situácia je zlá máme aspoň živý subjekt, ktorý toto zavinil a cez správcu sa môžeme dostať k majetku, ktorý je nevyhnutný na odovzdanie IS obci. Samozrejme ak budeme mať šťastie a súčinnosť správcu.

Priblížme si v akom stave sa nachádzajú neprebraté IS pri PH2 v poradí podľa priorít:

VVaVK
VVaVK - boli v tomto projekte na základe kúpnych zmlúv predané do vlastníctva budúcich obyvateľov PH2. Pozitívna správa pre VVaVK je, že táto stavba bola právoplatne skolaudovaná OU Senec 4.3.2008. Výpočet pozitív touto koladáciou však tu hneď aj skončí. Hneď prvý problém je samotné vlastníctvo VVaVK. Podľa kúpnopredajných zmlúv mal VVaVK prejsť do rúk vlastníkov cca 188 domov PH2, čo sa ale v skutočnosti nestalo. Kúpnopredajná zmluva v tomto bode bola neplatná. Aby som to nemusel vysvetlovať ja, zacitujem právne podkutú osobu, ktorá analyzovala túto situáciu. Citácia ".. sa píše (poznámka autora, rozumej v kúpno-predajných zmluvách sa píše ..), že predmetom prevodu je aj príslušný spoluvlastnícky podiel na VVaVK. Podľa § 3 ods. 2 zákona č. 442/2002 Z.z. vlastníkom verejných vodovodov a verejných kanalizácií môže byť z dôvodu verejného záujmu iba právnická osoba so sídlom na území Slovenskej republiky. T.z. že predmetný prevod vlastníckeho práva bol platný len v časti, kedy nehnuteľnosti nadobudli v PH2 právnické osoby. Aj také totiž sú, lebo niekto dom s pozemkom kupoval na firmy. V časti, v ktorej mali vlastnícke práva nadobudnúť fyzické osoby, ide o rozpor s citovaným zákonom, ktoré jednoznačne určuje výhradu vlastníctva. Podľa § 39 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník je neplatný právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom, pričom ide o absolútnu neplatnosť PÚ, t.j. na takýto PÚ nemožno hľadieť nikdy ako na platný (nejde totiž o žiadny prípad relatívnej neplatnosti podľa §40a OZ, ktorý vymenúva relatívne neplatnosti). Na základe absolútne neplatného úkonu nemožno nadobudnúť vlastnícke právo. Nikdy a za žiadnych okolností." Koniec citácie. Jasnejšie to asi ani nejde napísať a aj laikovy ako som ja, musí byť jasné, že skutočný vlastník, t.j. majoritný vo viac ako 99%, je developer, v súčasnej dobe v konkurze.

Tento argument v tejto chvíli pre čitateľa môže byť neuveriteľne ťažko stráviteľný hlavne ak ide o obyvateľa PH2, ktorý si myslí, že niečo vlastní už asi 8 rokov a nakoniec mu niekto povie, že nie. V tomto smere som sa snažil nájsť aj iný výklad, ktorý by potvrdil už hore uvedené a najbližšie sa k tomu blíži nasledovný judikát (podotýkam, že ide o inú vec ale dôvodenie je rovnaké). Viď http://merit.slv.cz/KSPO/1S/7/2013
Citácia "Pokiaľ by za daného skutkového a právneho stavu došlo k určeniu uvedených sietí za verejné, išlo by o formu vyvlastnenia, čím by sa neoprávnene zasiahlo do vlastníckeho práva žalobcu, pretože proti  svojej vôli, bez možnosti dohody so štátnym orgánom o odkúpenie predmetného vodovodu a kanalizácie, by žalobca stratil právo disponovať (jedno zo základných práv vlastníckeho práva) s predmetnými stavbami a de facto by sa žalobca stal vlastníkom verejného vodovodu a verejnej kanalizácie, čím by takýmto určením došlo k vytvoreniu nezákonného stavu, keďže fyzická osoba nemôže vlastniť verejný vodovod ani verejnú kanalizáciu, s poukazom na to, že žalobcovi by takýmto postupom vznikli povinnosti ako vlastníka verejného vodovodu a verejnej kanalizácie podľa Zákona o verejných vodovodoch a verejnej kanalizácie, čo je v rozpore s uvedeným zákonom a súčasne to nemožno od neho ani spravodlivo žiadať." Koniec citácie.

Tragédiou tejto situácie je, že developer na základe absolútne neplatného PÚ viedol účtovníctvo a v čase keď sa dostal do konkurzu sa VVaVK PH2 v súpise majetku nenachádzali a tento stav trvá do dnešného dňa kedy bol tento text napísaný.
https://www.justice.gov.sk/PortalApp/ObchodnyVestnik/Formular/Formu...

Žiaľ do tejto nepríjemnej situácie zasiahlo aj minulé vedenie obce nie práve najšťastnejším spôsobom. Dňa 29.6.2012 bývalý pán starosta Marynčák podpísal zmluvu so spoločnosťou Agilita Plus s.r.o. (https://chorvatskygrob.digimesto.sk/DmApi/fileDownload/4394806) kde v článku II bode 2 sa píše:

2. Prenajímateľ ako Vlastník Infraštruktúry má záujem prenechať Infraštruktúru za odplatu Prevádzkovateľovi, aby ju tento užíval a prevádzkoval v súlade s verejným záujmom a touto Zmluvou a bral z nej úžitok Vodné a Stočné.

Ďalej v článku III sa píše

Infraštruktúra: je súbor vecí nevyhnutných pre poskytovanie služieb spojených so zásobovaním pitnou vodou, odvádzaním a čistením odpadových vôd, vrátane budov, strojov a zariadení charakteru vodárenských zariadení, Vodovodov - Kanalizácií, a inej infraštruktúry alebo zariadení, ktorých Vlastníkom je Prenajímateľ, a ktorých zoznam tvorí prílohu č.1 tejto Zmluvy, pričom tieto sú predmetom nájmu v zmysle tejto Zmluvy.

V článku III sa píše

Prevádzkovanie: Prevádzkovaním sa rozumie najmä:
a) odber a úprava surovej vody, zhromažďovanie, akumulácia a zabezpečenie dodávky pitnej vody,
b) odvádzanie a čistenie odpadových vôd
c) vykonávanie a sledovanie prevádzkovej kontroly kvality vody, odberov dodanej, odoberanej, odvádzanej a čistenej vody v súlade s právnymi predpismi,
d) obslužná, údržbová a opravárenská činnosť, vrátane odstraňovania havarijných porúch, núdzového zásobovania pitnou vodou, dispečingu, pohotovostného odstraňovania porúch na kanalizácii, likvidácie odpadov vznikajúcich pri úprave pitnej vody, likvidácie kalov a ostatných odpadov vznikajúcich pri odvádzaní a čistení odpadových vôd, všetko v súlade so všeobecne zaväznými právnymi predpismi, vodohospodárskymi rozhodnutiami, hygienickými a prevádzkovými predpismi a poriadkami vzťahujúcimi sa na infraštruktúrny majetok podľa tejto Zmluvy,
e) meranie spotreby vody a množstva vypúšťanej odpadovej vody, fakturácia, vedenie evidencie a vzberanie Vodného a Stočného,
f) vedenie prevádzkovo technickej dokumentácie vzťahujúcej sa na činnosť Prevádzkovateľa
g) vedenie účtovnej a ekonomickej agendy, predkladanie prehľadných výsledkov hospodárenia vzťahujúcich sa k činnosti Prevádzkovateľa podľa tejto Zmluvy,
h) vedenie vodoprávnej a zmluvnej dokumentácie vzťahujúcej sa k prevádzkovanej Infraštruktúre,
i) zabezpečenie dodávateľských vzťahov s Odberateľmi a Producentmi pripojenými na vodovodnú a kanalizačnú sieť.

V článku III sa píše:

Opravy:
Opravou sa rozumie odstránenie čiastočného fyzického opotrebovania alebo poškodenia majektu za účelom jeho uvedenia do predchádzajúceho alebo prevádzkyschopného statu. Poznámka autora: celá definícia je v https://chorvatskygrob.digimesto.sk/DmApi/fileDownload/4394806

V článku IV bode 3 sa píše:

3. Rozsah majetku prenajatého Prevádzkovateľom podľa tejto Zmluvy je špecifikovaný v prílohe č.1 tejto Zmluvy

V článku IV bode 3 sa píše:

7. Všetky Opravy na Infraštruktúre vykonáva Prevádzkovateľ na vlastné náklady. Vykonávanie Opráv sa uskutočňuje v súlade s článkom 20. tejto Zmluvy.

V článku VI bodu 1 sa píše:

1. Vlastník umožnil pred podpisom tejto zmluvy Prevádzkovateľovi preveriť a preskúmať stav Infraštruktúry, čo Prevádzkovateľ za obdobie cca. 10 mesiacov využil a oboznamoval sa so stavom Infraštruktúry, s dokumentáciou Vlastníka k Infraštruktúre i s ekonomikou spojenou s Infraštruktúrou. Na základe 10. mesačného skúmania stavu Infraštruktúry je Prevádzkovateľovi známy stav Infraštruktúry i opatrenia, ktoré bude potrebné Prevádzkovateľom na základe tejto Zmluvy vykonať v záujme zabezpečenia riadnej prevádzky verejných vodovodov a kanalizácií. Vlastník odovzdáva Prevádzkovateľovi do užívania Infraštruktúru v stave akom sa táto nachádza, resp. bude nachádzať pri jej prevzatí Prevádzkovateľom. Vlastník nezodpovedá Prevádzkovateľovi za spôsobilosť Infraštruktúry na dohodnuté užívanie a plnenie účelu Zmluvy.

V článku XX bodu 1 sa píše:

1. Prevádzkovateľ je povinný zabezpečovať Opravy Infraštruktúry na svoje náklady.

V Prílohe č. 1 pod bodom A. Verejná kanalizácia vo vlastníctve obce Chorvátsky Grob v časti I. Časť Čierna Voda do ČOV II - Čierna Voda sa píše

Lokalita PH 2
Rozvody verejnej kanalizácie a jej príslušenstvo
Nie je vo vlastníctve obce
Pripojenie lokality cez Stoku 2-3 do Stoky 2
bez merania splaškových vôd
Zmluva: nie je

Toľko priblíženie niektorých zásadných ustanovení zmluvy medzi obcou a Agilitou Plus s.r.o. Pre úplnosť túto zmluvu za Agilitu Plus podpisoval JUDr. Vladimír Šebo. Dávam do pozornosti práve jeho právnické vzdelanie, na ktoré sa odvolám v neskoršom texte.

Ak si to teda preložíme do reči faktov. Obec sa prehlásila za vlastníka prenajímanej infraštruktúry, dohodla si odplatu za celú infraštruktúru, zaviazala prevádzkovateľa plniť si všetky povinnosti spojené s prevádzkou VVaVK, zaviazala ho k opravám, prevádzkovateľ s obcou minimálne 10 mesiacov skúmal stav infraštruktúry a obec detailne vyšpecifikovala v prílohe celú Infraštruktúru určenú k prenájmu, tu sa opakovane obec deklarovala ako vlastník avšak pri Lokalite PH2 je uvedené nasledovné "Nie je vo vlastníctve obce" a "Zmluva: nie je". Podotýkam, že v texte predmetnej zmluvy sa príloha č.1 spomína iba ako rozsah majetku vyšpecifikovaného pre prenájom. Nikde a to chcem dôrazne podčiarknúť sa v zmluve nehovorí o Prílohe č.1 inak ako o rozsahu majektu pre prenájom. T.j. vyššie spomenuté vety pri PH2 sú z tohto pohľadu iba zmätočné vety. A nijakým spôsobom nemenia iné body zmluvy. Zdá sa Vám to zmätočné a pýtate sa ako je možné, že právne podkutý konateľ prevádzkovateľa a aj právne oddelenie obce s tým nemali problém. Pýtate sa správne, Agilita Plus neskôr prestala platiť nájomné pretože táto zmluva bola podľa nej zmätočná. Pýtali ste sa naozaj správne.

Každopádne obec veľmi dobre vedela, že nie je vlastníkom VVaVK v PH2 ale to jej nerobilo problém prenajať túto infraštruktúru bez akejkoľvek zmluvy/dohody či už s domnelými vlastníkmi (obyvatelia PH2) alebo skutočným vlastníkom t.j. developera. Je asi úplne zbytočné čokoľvek viac k tomuto kroku dodať.

Následne takmer o 4 mesiace neskôr na obecnom zasadnutí 4.10.2012 bol prejednaný a schválený bod 11. Viď http://www.chorvatskygrob.sk/download_file_f.php?id=442416
Citujem celý bod:

Bod 11. PH2: VV a VK – riešenie situácie
Starosta obce informoval prítomných o podobnej situácii s developerom SUCHÉ MIESTO,
s.r.o. ako pri verejnom osvetlení tejto lokality. Podklady a argumenty prezentoval starosta
ústnou formou členom stavebnej komisie. Stavebná komisia na svojom zasadaní vzhľadom na
nie úplne dobrý východiskový stav obce to doporučila prijať do vlastníctva.
Ako výsledok jednaní, starosta obce predkladá poslancom OcZ darovaciu zmluvu na verejné
osvetlenie.
Výsledkom doterajších jednaní je návrh darovacej zmluvy zo dňa 31.08.2012.
Starosta obce otvoril diskusiu.
Starosta vyzval poslancov na hlasovanie.

Uznesenie č. 116/2012
OcZ
A. schvaľuje základné zmluvné podmienky z darovacej zmluvy na SO 04 verejný vodovod
a SO 05 verejná splašková kanalizácia v lokalite PH2 navrhnutú medzi darcami č. 1 až 235
uvedenými v návrhu zmluvy v zastúpení spoločnosťou SUCHÉ MIESTO, s.r.o., Obchodná
4, 811 06 Bratislava, zastúp. konateľom Ing. M. Hruškom, IČO: 36 357 359 a obdarovaným
Obcou Chorvátsky Grob
B. poveruje starostu obce k uzavretiu tejto zmluvy po prevzatí všetkých vyhovujúcich
technických parametrov verejného vodovodu a verejnej kanalizácie.
Hlasovanie:
ZA 9; PROTI 0; ZDRŽAL SA0; NEHLASOVAL0.
Z prítomných: 9
Predkladateľ: M. Marynčák, starosta obce

Starosta obce konštatoval, že návrh bol prijatý.

Len na vysvetlenie, starosta navrhol aby OcZ schválilo darovaciu zmluvu od domnelých vlastníkov PH2, t.j. chcel aby obec prijala dar od niekoho kto nie je vlastníkom. Opäť sa asi pýtate čo robilo právne oddelenie obce.

Pán Marynčák po tomto zasadnutí následne konal a 19.12.2012 poprosil pána Augustiniho z Agility Plus o vykonanie obhliadky VV a VK lokality PH 2 v časti Čierna voda. Viď:
"
From: Miroslav Maryncak [mailto:starosta@chorvatskygrob.sk]
Sent: Wednesday, December 19, 2012 9:18 AM
To: vladimir.augustini@agilitaplus.sk
Cc: vladimir.sebo@agilita.sk; peter.stovicek@chorvatskygrob.sk; Vozár Martin JUDr.; 'Zuzana Bielikova'
Subject: FW: Uzatvorenie darovacej zmluvy na VV a VK
Importance: High

Pan Augustini

Prosim o zaverecnu kontrolu VVaVK na lokalite PH2, spolocne s p. Stovickom a potvrdenie stavu, ci tam nie su zavazne nedostatky, resp. supis aj mensich nedostatkov, tak aby obec mohla pristupit k podpisu zmluvy v zmysle Uznesenia OcZ.

Prikladam vam na vedomie zaverecny navrh Darovacej zmluvy a pripominam, ze v tomto pripade / PH2 / zial vychadzame z pozicie, kedy to nie je od zaciatku vo vlastnictve developera, ale 234 spoluvlastnikov a dlhodobo nie sme voci developerovi vo „vyjednavacej vyhode“. Proces natahujem uz cez rok, ale dlhsie to uz neviem ani voci obcanom ustat.

S pozdravom

Miroslav Marynčák
starosta obce Chorvátsky Grob

"

S pánom Augustinim vykonal obhliadku aj Peter Stovíček poverený obcou:
"
From: "Peter Stovíček" <peter.stovicek@chorvatskygrob.sk>
To: <starosta@chorvatskygrob.sk>
Cc:
Date: Wed, 19 Dec 2012 15:25:10 +0200
Subject: RE: Uzatvorenie darovacej zmluvy na VV a VK
Dobrý deň,
pri kontrole dokladov k PH 2 som narazil na nezrovnalosti, ktoré sa objavujú vo všetkých dokumentoch od zápisu odovzdania a prevzatia stavby VV a VK až po návrh zmluvy. Možno je to moja neznalosť danej situácie. Pýtal som sa p. Bezáka, ale ani on mi nevedel odpovedať.
S p. Augustinim som dohodnutý vykonať obhliadku VV a VK zajtra.

Peter Stovíček
Vedúci technicko-prevádzkového oddelenia
Obecný úrad Chorvátsky Grob
Adresa:
Chorvátsky Grob
Námestie Josipa Andriča 17
Chorvátsky Grob, 900 25
www.chorvatskygrob.sk
Kontakt:
Tel: 02/45 996 310 kl. 103
Fax: 02/45996320
"

A v deň obhliadky
"
From: "Peter Stovíček" <peter.stovicek@chorvatskygrob.sk>
To: "arch. Miroslav Marynčák" <starosta@chorvatskygrob.sk>
Cc:
Date: Thu, 20 Dec 2012 15:30:27 +0200
Subject: Prehliadka VV aVK v lokalite PH2
Dobrý deň,
Dnes sme spolu s p. Augustinim sme vykonali prehliadku vodovodu a kanalizácie v lokalite PH2 a následne zo zistených skutočností spracúvame zápis. Zápis je v prílohe

Peter Stovíček
Vedúci technicko-prevádzkového oddelenia
Obecný úrad Chorvátsky Grob
Adresa:
Chorvátsky Grob
Námestie Josipa Andriča 17
Chorvátsky Grob, 900 25
www.chorvatskygrob.sk
Kontakt:
Tel: 02/45 996 310 kl. 103
Fax: 02/45996320
"

Pán Augustini a Stovíček vo svojom dokumente z obhliadky skonštatovali nasledovné:
"
Na základe uvedených zistení neodporúčame vodovod a kanalizáciu v obytnej zóne PH 2 prevziať.

V Chorvátskom Grobe, 20.12.2012
Za Obec :
Peter Stovíček

Za prevádzkovateľa :
Vladimír AUGUSTINI
"

K prevzatiu VVaVK nikdy nedošlo. Najlepšie to demonštruje vyjadrenie bývalého starostu z 4.5.2016 na dotaz v akom stave to teda skončilo:

"
To je skutocne dlha doba a navyse pre tak technicky komplikovany pripad, s este komplikovanejsim a arogantym developerom a pri nasich zakonoch. Takze poviem len moj nazor, mozno aj nejake podklady, ale neviem, ci niekto v tom pokracoval a ak ano tak aky bol vysledok (?)

Generalne
Viem ze ma developer tlacit to prevziat (a ciastocne aj neznali obyvatelia, napr. aj p. Volek). Ale bola k tomu uz JUDr. Vozarom konzultovana a pripravena darovacia zmluva. Ale ja som sa snazil do nej dostat podmienku na prevzatie a to „bezchybny“ techn. stav VaK, pretoze okamzikom prevzatia by to znamenalo obrovske financne riziko pre obec vzhladom na stav VaK. Na zaklade obhliadky (obec + Agilita) sa ukazalo, ze ten stav je zly, preto som sa myslim odvolaval pri odmietani prevziat VaK. Ci to potom developer pravne alebo „inac“ pretlacil, neviem, ale myslim ze este mna zaloval za zneuzivanie pravomoci ! A ako vzdy poslanci ma nepodrzali a nechali ma v tom sameho ...

VaK
· V prilohe komunikacia s p. Volekom, kedy sa rozbiehal proces preberania

· V prilohe komunikacia k uzatvoreniu darovacej zmluvy pred poslednym ukonom – prehliadkou stavu VaK a

· nasledne v prilohe zapis z prehliadky, ktora jednoznacne definuje nekvalitny stav a teda aj dovod na neprevzanie. Ale ci nakoniec bola VaK prevzata si nepamatam a myslim, ze to uz riesila M.Jonasova

Komunikacie
· Tie boli a nadalej su este v horsom stave a nikdy neboli skolaudovane. Zial stav. urad este za Balaska vydal predbezne uzivanie a tym sa developer na to moho vykaslat, pretoze ho uz nic nenutilo to dokoncit a angazovat sa v zmulve na prevzatie

· Zasa je otazka, ak to obec prevezme, tak od koho a co to bude financne znamenat.

Ja som s p. Tkacovou pripravil velmi zasadny dokument na tieto pripady – preberanie techn. a dopr. infrastruktury od developerov. Prakticke nastavenie procesnych, financnych a zakonnych pravidiel na tieto podla mna najkomplikovanejsie situacie obce pri takejto neriadenej vystavbe. Zial poslanci (a nielen oni) ho obstrukciami neschvalili a tak nadalej je totalne vakuum na tieto pripady. Bolo to obrovsky tazke VZN, ale bola to prilezitost to konecne nastavit v zaujme obce a pravidiel pre kazdu vystavbu. Zial neprijalo sa to a pochybujem, ze v sucasnosti niekto z uradu s ich odbornymi znalostami je taketo VZN schopny urobit a aj uspesne presadit. Ale bez neho je to dalsi klinec do truhly obce ....


Miroslav MARYNCAK, ing.arch.
SK +421 903 784 302
miroslav@maryncak.sk
"

Predtým ako si zanalyzujeme dôsledky tohto konania si ešte povedzme, že 17.4.2014 bol v Obchodnom Vestníku zverejnený oznam, že sa začína konkurzné konanie voči developerovi. Viď https://www.justice.gov.sk/PortalApp/ObchodnyVestnik/Formular/Formu...

Skúsme si to teda celé zhrnúť na časovej osy čo sa vlastne stalo:

• 29.8.2011 Začína budúci prevádzkovateľ VVaVK pre PH2 skúmať technický stav infraštruktúry v obci (tak to aspoň tvrdí zmluva, to je tých 10 mesiacov)
• 19.12.2011 Začína bývalý starosta podľa jeho slov "Proces natahujem uz cez rok, ale dlhsie to uz neviem ani voci obcanom ustat." na prevzatie VVaVK obcou
• 17.4.2014 Je v Obchodnom Vestníku zverejnený oznam, že sa začína konkurzné konanie voči developerovi
• 28.6.2012 Obecné Zastupiteľstvo schvaľuje uznesenie 84/2012, ktorým schválilo zmluvu medzi obcou a Agilitou Plus na prenájom VVaVK Infraštruktúry (vrátane PH2)
• 29.6.2012 Podpisuje bývalý starosta zmluvu s Agilitou Plus na prenájom VVaVK infraštruktúry (vrátane PH2) z pozície vlastníka
• 31.08.2012 Bol dohodnutý návrh na darovacia zmluvu na VVaVK PH2 medzi obcou a developerom podla zápisnice Obecného Zastupiteľstva zo 4.10.2012
• 4.10.2012 Obecné Zastupiteľstvo schvaľuje uznesenie 116/2012, ktoré schvaľuje darovaciu zmluvu VVaVK PH2 a poveruje starostu k uzavretiu zmluvy
• 19.12.2012 Bývalý starosta vyzval Augustiniho o záverečnú kontrolu VVaVK na lokalite PH2, spoločne s p. Stovíčkom
• 20.12.2012 Augustini so Stovíčkom neodporúčajú prevziať VVaVK PH2 z dôvodu technických nedostatkov. Bývalý starosta sa na základe tejto správy rozhodol neprevziať VVaVK PH2 čo potvrdil 4.5.2016

Teraz dovoľte môj komentár.

V roku 2011 čo bol prvý rok starostu Marynčáka vo svojej funkcii sa rozbieha proces na odovzdanie VVaVK infraštruktúry Agilite Plus. V tomto období vyzývajú obyvatelia PH2 a aj developer aby starosta prevzal do majektu obce VVaVK. Starosta to zámerne naťahuje. Na jar 2012 je podaný návrh na vyhlásenie konkurzu developera. Čo je verejne dostupná informácia a každý triezvo uvažujúci subjekt by mal okamžite jednať a bezodkladne riešiť svoje nevysporiadané vzťahy s developerom. Obec stále nevie, že developer, ktorý smeruje do konkurzu je 99% majiteľom VVaVK PH2.

V lete starosta podpisuje zmluvu s Agilitou Plus na prenájom VVaVK kde odovzdáva PH2 do prenájmu a zmätočnou zmluvou zavedie Agilitu Plus. Dáva PH2 do prenájmu pričom vie, že obec nie je vlastníkom a ani nemá žiadne oprávnenie od skutočného majiteľa na takýto krok. Obec uzatvára jednu z najdôležitejších zmlúv vo svojej histórii a právne oddelenie vôbec nesignalizuje zmätočné znenie zmluvy, ktoré zakladá budúce problémy pre obec s touto zmluvou. Ani pri tejto príležitosti obec nezistí, že fyzické osoby PH2 nemôžu byť majiteľmi VVaVK PH2 keďže niečo také je v priamom rozpore so zákonom č. 442/2002 Z.z. o verejných vodovodoch a kanalizáciách. Pričom práve tento zákon je alfou a omegou celej zmluvy medzi obcou a Agilitou Plus. S týmto absolútnym nepochopením situácie sa vedú rokovania s developerom a dohaduje sa návrh darovacej zmluvy na VVaVK PH2, ktorá je absolútne neplatná, kedže obyvatelia PH2 nie sú majiteľmi VVaVK PH2 ale developer.

V októbry 2012 obecné zastupiteľstvo schvaľuje návrh tejto neplatnej zmluvy a poveruje starostu k uzavretiu takejto zmluvy.

Starosta v decembry t.j. 6 mesiacov po odovzdaní VVaVK PH2 do prenájmu Agilite Plus, vyzýva Agilitu Plus aby skontrolovala technický stav VVaVK PH2. Agilitu oslovuje prostredníctvom pána Augustiniho týmito slovami "pripominam, ze v tomto pripade / PH2 / zial vychadzame z pozicie, kedy to nie je od zaciatku vo vlastnictve developera, ale 234 spoluvlastnikov a dlhodobo nie sme voci developerovi vo „vyjednavacej vyhode“. " Starosta si stále neuvedomuje, že majiteľom je developer a že ten smeruje do konkurzu a práve naopak má dobrú vyjednávaciu pozíciu aj voči veriteľom developera, pretože VVaVK v majetku developera je Damoklov Meč a každý ekonomicky rozmýšlajúci konateľ by mal snahu sa zbaviť tejto záťaže. Minimálne im mohol pohroziť nútenou správou VVaVK PH2, kde by všetky náklady znášal vlastník a vyžadovať odstránenie technických závad na VVaVK. Avšak starosta ani len netušil čo sa deje a tak teda požiada Agilitu Plus o skontrolovanie technického stavu VVaVK PH2. Tej Agility Plus, ktorá sa od 29.8.2011 oboznamovala so stavom Infraštruktúry VVaVK v obci, ktorú 29.6.2012 začala prevádzkovať a zaviazala sa ju udržovať v dobrom technickom stave a realizovať opravy na vlastné náklady, t.j. aj VVaVK v lokalite PH2, pretože aj ona bola súčasťou tejto zmluvy.

20.12.2012 Agilita Plus vypracuje správu pre starostu o nevyhovujúcom technickom stave VVaVK v lokalite PH2 a neodporučí mu ju prevziať do majetku obce. Starosta následne toto odporúčanie uposlúchne a odmietne zrealizovať uznesenie 116/2012.

Následne až do konca roka 2014 kedy sa skončilo funkčné obdobie poslancov v tomto volebnom období sa na každom zasadnutí obecného zastupiteľstva kontrolovalo plnenie uznesenia 116/2012. Toho uznesenia, ktoré bolo postavené na nesprávnej informácii, že obyvatelia PH2 darujú VVaVK PH2 obci, na základe splnomocnenia, ktoré dali developerovi. Bolo by zaujímavé vedieť čo presne kontrolovali a čo im k tomu povedal starosta.

Nechcem tu špekulovať aké boli reálne dôvody prečo sa situácia vyvinula tak ako sa vyvinula a prečo aktéry konali tak ako konali ale namiesto toho aby sa situácia v PH2 mohla smerom k lepšiemu sa pohla presne opačným smerom.

Na kompletné dokreslenie situácie spomeniem ešte fakt, že Agilita Plus sa v roku 2014 pokúsila spochybniť či VVaVK v obci Chorvátsky Grob sú verejné vodovody s ohľadom na skutočnosť, že fyzické osoby - občania majú v osobnom vlastníctve aj vodomery. Okresnú Úrad Senec rozhodol 15.12.2014, že vodovod v Chorvátskom Grobe, časť Čierna Voda je verejným vodovodom. Toto zdôvodnenie použil OÚ Senec pri mojom podaní 18.5.2016 aby prehlásil, že "Vzhľadom na vyššie uvedené Okresný úrad nevidí dôvody ktoré by bránili Obci Chorvátsky Grob prevziať verejný vodovod a verejnú kanalizáciu do vlastníctva."

Záverom OÚ Senec na moje podanie odporúča: "Okresný úrad Senec, odbor starostlivosti o životné prostredie, úsek štátnej vodnej správy Vám na základe vyššie uvedeného odporúča požiadať vecne a miestne príslušný orgán verejnej správy, ktorým je v súlade s §36 ods. (4) písm. b) zákona č. 442/2002 Z.z. Okresný úrad Bratislava, odbor starostlivosti o životné prostredie, oddelenie štátnej správy vôd a vybraných zložiek životného prostredia kraja požiadať o vyhlásenie nútenej správy, podľa § 14 zákona č. 442/2002 Z.z."

Tak a ešte si pripomeňme informáciu, ktorú som už spomenul a síce, že developer je v súčasnosti v konkurze a v jeho súpise majetku sa VVaVK PH2 nenachádza.

Na základe takejto východiskovej situácie teraz môžme pristúpiť k nadefinovaniu plánu ako riešiť odovzdanie VVaVK obci. Ja viem, že to bolo neuveriteľne dlhé a únavné čítanie ale bez porozumenia toho čo sa stalo a aký je reálny stav VVaVK nie je možné kvalifikovane prijímať žiadne riešenia. Inak by sa opakovali chyby ako sa to už raz stalo za predošlého vedenia obce. Takáto detailná analýza musí prebehnúť pri každom projekte a čitateľovi som na príklade PH2 chcel demonštrovať komplexitu takejto analýzy.

Predstavme si teraz plán na preberanie VVaVK PH2 obci:

1. Podanie návrhu na nútenú správu VVaVK PH2 obcou. Na základe nútenej správy sa dosiahne legálny stav prevádzkovateľa VVaVK. Agilita Plus momentálne neoprávnene prevádzkuje VVaVK PH2.
2. Založenie Občianskeho Združenia minimálne 3 obyvateľmi PH2. OZ PH2 by malo primárny cieľ konsolidáciu vlastníctva VVaVK PH2
3. Podpísanie memoranda o porozumení medzi obcou a OZ PH2, kde by sa obec zaviazala k splneniu záväzkov obce z tohto plánu
4. Prebratie minoritného podielu 3 právnických osôb, ktoré podľa kúpnych zmluv s developerom sa stali majiteľmi VVaVK (ide o 3/188), do vlastníctva OZ PH2
5. OZ PH2 začne rokovať so správcom konkurznej podstaty developera o bezplatnom prevzatí (alebo inej dohodnutej ceny, ktorú OZ PH2 bude ochotné zaplatiť) zvyšného podielu 185/188 VVaVK PH2. Správca v tomto procese môže buď úplne odmietnuť fakt, že je vlastníkom VVaVK PH2, odmietnuť navrhnutú cenu t.j. verejná súťaž bude neúspešná, bude súhlasiť alebo uvedie úplne nové právne skutočnosti, ktoré môžu zmeniť navrhnutý plán
6. V prípade, že správca súhlasil
   • A) OZ PH2 skonsoliduje vlastníctvo VVaVK PH2 a získa nadobúdací titul vlastníctva (kúpne zmluvy medzi úpadcom, pravnickými osobami z PH2)
   • B) OZ PH2 predloží darovaciu zmluvu na VVaVK obci na schválenie podľa už dohodnutého memoranda
   • C) Prevod VVaVK na obec
   • D) Obec uzavrie s vybraným prevádzkovateľom zmluvu na prevádzku PH2. Bude to najskôr prevádzkovateľ určený OÚ Bratislava v nútenej správe
7. V prípade, že správca požaduje nereálnu cenu
   • A) Správca uznáva vlastníctvo VVaVK a v tomto momente mu hrozí finančné plnenie všetkých nákladov z nútenej správy
   • B) Na úplné určenie vlastníctva sa bude musieť OZ PH2 dožadovať súdnou cestou určenia vlastníctva VVaVK správcom
   • C) Ak Správca po tomto pristúpi na prevod vlastníckych práv na OZ PH2, pokračujeme podľa 6
   • D) Ak Správca si vlastníctvo VVaVK ponechá, bude ho musieť speňažiť aby mohol ukončiť konkurz
   • E) Nový vlastník alebo správca aby ukončil nútenú správu bude musieť vybrať prevádzkovateľa VVaVK - čím sa zlegalizuje prevádzkovateľ a vyjasní vlastnictvo VVaVK
   • F) OZ PH2 daruje svoj minoritný podieľ 3/188 novému vlastníkovi
8. V prípade, že správca odmietne vlastníctvo VVaVK
   • A) Podľa kúpnych zmlúv s developerom, ktoré majú obyvatelia z OZ PH2, sa súdnou cestou bude požadovať určenia vlastníctva. Ďaľšie kroky budú od 7 B
9. V prípade, že správca uvedie nové skutočnosti sa vypracuje nový plán s novým memorandom
10. V prípade, že kedykoľvek v tomto procese sa skončí konkurz developera bez toho aby sa podarilo vybrať majetok VVaVK od správcu, tak sa de facto stratil vlastník 185/188 VVaVK PH2
    • A) OZ PH2 predloží darovaciu zmluvu na VVaVK obci na schválenie podľa už dohodnutého memoranda t.j. 3/188 vlastníckeho podielu na VVaVK
    • B) Obec požiada súd o určenie vlastníctva 185/188, ktoré má neznámeho vlastníka. Zároveň na základe znaleckého posudku zloží na súde sumu na odkúpenie 185/188 podielu.
    • C) Súd nenájde vlastníka a prisúdi vlastníctvo obci. Obec získa nadobúdací titul. Určí prevádzkovateľa VVaVK PH2.
    • D) Po troch rokoch uložená suma na súde prepadne v prospech štátu. Táto suma sa nevráti do majetku obce.

V tomto pláne je možné dohodnúť premennú, ktorá bude reprezentovať percentuálny podieľ vlastníctva VVaVK. T.j. obec si môže podľa už spomenutých kritérií ktoré som predstavil pre projekt a síce časovú os, životaschopnosť developera, naliehavosť IS povedať, že bude ochotná akceptovať prevod aj menej ako 1% v tom najhoršom scenári keď príde k zániku developera. V ostatných prípadoch si určí napr. 60% čo je majoritný podieľ ale stále 40% zostane v nezistených rukách poťažmo majiteľov, ktorí nechcú previesť svoj podieľ. Tu si treba uvedomiť že obec musí zo zákona nakladať hospodárne a takéto vlastníctvo môže spôsobiť situáciu keď obec bude financovať 100% i keď nie je 100% vlastníkom. Tu musí byť zobraný do úvahy verejný záujem a práve tu pôjde o rozhodnutie obecného zastupiteľstva aká veľká časť tohto podielu sa vyžaduje vzhľadom na verejný záujem v tomto prípade. Takisto je možné si nadefinovať aký bude pomer financovania pri určení vlastníctva, t.j. akou časťou sa budú podieľať obyvatelia z OZ PH2 a akou časťou obec.

Bleskozvody a Verejné osvetlenie

Bleskozvody a Verejné osvetlenie boli v lokalite PH2 darované obci darovacou zmluvou na základe uznesenia obecného zastupiteľstva 115/2012. Tu nie je čo riešiť a dokonca ani nie je možné napadnúť toto darovanie. Darovanie sa uskutočnilo na základe splnomocnenia developera svojimi klientami, t.j. nie na základe vzdania sa svojho práva na svoj podieľ. Takéto splnomocnenie nebolo premlčané pretože sa začína počítať premlčacia doba od času kedy sa reálne mohlo začať plniť. A to sa mohlo reálne začať plniť až keď obec súhlasila s darom. Dovtedy obec nebola pripravená prijať takýto dar a teda nemohlo začať plnenie.

Cestná Komunikácia

Cestná Komunikácia v PH2 momentálne nemá vydané kolaudačné rozhodnutie. Na základe žiadosti developera zo 14.1.2008 o vydanie kolaudačného rozhodnutia na stavebný úrad Chorvátsky Grob bolo vydané 3.4.2008 povolenie k predčasnému užívaniu. V rozhodnutí sa ďalej píše:

Súčasne stavebný úrad ukladá do doby vydania trvalého kolaudačného rozhodnutia predložiť kolaudačné rozhodnutie na VN,NN rozvody a prípojky a verejné osvetlenie.

Po tomto akte boli dodatočne skolaudované VN, NN rozvody a prípojky 16.6.2008 a Verejné osvetlenie a bleskozvody boli skolaudované 10.6.2008. Následne už nedošlo k dokončeniu kolaudácie cestnej komunikácie i keď boli splnené všetky podmienky stavebného úradu. Nie je mi známa skutočnosť prečo sa tak stalo a či došlo k akémukoľvek jednaniu v tejto veci medzi developerom a obcou.

Na základe tejto informácie je s najväčšou pravdepodobnosťou stavebníkom stále developer, ktorý má stále práva stavebníka. T.j. bez kolaudácie kde by sa neukončila stavba má práva stavebníka výhradne developer a nikto iný. Čo vlastne bráni aj začatiu akéhokoľvek stavebného konania napr. osadenie retardéra a pod.

Majiteľmi cestnej komunikácie sú obyvatelia PH2, ktorí dostali rovnaký podieľ pri prevode vlastníckych práv od developera podľa kúpnej zmluvy. V tomto prípade sú majiteľmi tak právnické osoby ako aj fyzické osoby. Cestná komunikácia nebola predmetom žiadnych záloh napr. pri hypotekárnych úverov od bánk podľa mne dostupných informácií, ktoré som videl napr. pri banke VÚBe.

V kúpno-predajnej zmluve s developerom všetci kupujúci splnomocnili developera na bezplatný prevod ich vlastníckeho podieľu obci keď tak developer určí.

V tomto prípade podľa môjho osobného názoru je situácia najjednoduchšia z pohľadu IS a preto by som navrhol nasledovný plán

1. Obec by vstúpila do rokovania so správcom konkurznej podstaty úpadcu aby sa formálne ukončila kolaudácia cestnej komunikácie PH2, keďže všetky podmienky boli splnené
2. Obec by vyzvala správcu konkurznej podstaty aby v svojom mene uskutočnil akt darovania (tak ako to urobil developer pri VO podľa uznesenia 115/2012 obecného zastupiteľstva). Správca by iba využil svoje splnomocnenie, ktoré dostal developer od svojich klientov PH2 a teda by nevznikli žiadne konfliktné situácie pri speňažení alebo určení vlastníctva tak ako pri VVaVK

Pozemky pod IS

Pozemky pod IS sú v rovnakej vlastníckej situácii ako cestná komunikácia. Keďže sme si už vysvetlili, že rôzne vlastníctvo pre pozemok a stavbu v prípade verejno prospešných IS nepredstavuje žiadne riziko alebo problém pre obec je vôbec otázne či je nutné prevádzať pozemky na obec. V tomto prípade si ja osobne myslím, že je logické aby obec žiadala bezplatný prevod pozemkov pod IS do jej vlastníctva. T.j. aby mala skonsolidovanú kompletne celú IS aj s pozemkami.

Pri týchto pozemoch pod IS sú na niektorých podieloch záložné práva od bánk, u ktorých si brali klienti developera svoje hypotéky. Z pohľadu fyzického prevodu vlastníctva nie je zákonom vyžadovaný súhlas banky na katastri nehnuteľností. T.j. prevod je možné zrealizovať aj v prípade existujúceho bremena, akurát, že bremeno zostane na pozemku. Plnenie povinností vyplývajúcich z takéhoto bremena samozrejme zostáva na pôvodnom vlastníkovi t.j. klientovi banky, ktorý si bral hypotekárny úver. V prípade jeho platobnej neschopnosti obec nepreberá žiadne záväzky, akurát banka si môže uplatniť svoje záložné právo a pokúsiť sa predať takto zabavenú nehnuteľnosť t.j. pozemok pod IS. Je však krajne nepravdepodobné, že by banka pri vedomosti, že pozemok patrí obci, na ktorom je cestné teleso obecnej komunikácie, sa pokúšala takýto pozemok predať. Záloha v dobe vzniku projektu pre banku mala význam lebo neexistovala garancia, že vzniknutá nehnuteľnosť t.j. dom a jeho pozemok, ktoré sú skutočnými objektami úveru budú mať prístupovú cestu. A preto bola motivácia banky mať podieľ na pozemku kde sa budovala cestná komunikácia aby si zabezpečila prístup k svojej nehnuteľnosti v prípade úplného zlyhania projektu. Takáto situácia ale teraz nehrozí a z pozície banky je obec tým najlepším vlastníkom pozemkov pod IS a teda s najväčsšou pravdepodobnosťou toto záložné právo v takejto situácii by nevyužila. Ba čo viac ak by obec po nadobudnutí vlastníckeho podielu pozemkov pod IS, pristúpila k samostatnému jednaniu s každou bankou (je ich tam cca 5), banky by plošne zrušili tieto bremená na týchto pozemkoch.

Preto v takomto prípade navrhujem nasledovný plán

1. Obec by vyzvala správcu konkurznej podstaty aby v svojom mene uskutočnil akt darovania (tak ako to urobil developer pri VO podľa uznesenia 115/2012 obecného zastupiteľstva). Správca by iba využil svoje splnomocnenie, ktoré dostal developer od svojich klientov PH2 a teda by nevznikli žiadne konfliktné situácie pri speňažení alebo určení vlastníctva tak ako pri VVaVK

Záver

Záverom by som sa chcel poďakovať každému čitateľovi, ktorý sa dostal až sem, teda pokiaľ nepreskakoval text, lebo aj to sa stáva. Dúfam, že Vám mnou prezentované skutočnosti pomohli zorientovať sa v spletitej problematike IS v obci. Po prečítaní tohto textu by som rád vyzval každého čitateľa na konštruktívnu kritiku t.j. oponentúru ponúkaného riešenia. Pretože nikto nemá patent na rozum a aj ja sám sa rád poučím zo svojich chýb. Avšak chcel by som, aby čitateľ na základe tohto textu prestal mať obavy z neznámeho a s otvorenou mysľou pristúpil k riešeniu problémov s IS, ktoré je nutné odovzdať obci. Na príklade PH2 som sa snažil demonštrovať, že sa to dá a som vnútorne presvedčený, že tento proces funguje akurát si vyžaduje človeka činu a vôlu spoločenstva ľudí čo žijú v tejto obci. Pretože nie je možné urobiť tieto zmeny bez väčšinovej podpory. Snažil som sa byť transparentný čo najviac a nezakrývať žiadnu alternatívu alebo riziká. Samozrejme tento text by mohol byť ešte detailnejší ale to už by nebolo možné prezentovať na tak malom fóre ako je tento blog.